擁壁付き土地の評価はどう決まる？和光市での査定基準も解説

擁壁付き土地の固定資産税・評価価格の基本と和光市の地価動向

まず、擁壁が設置されている土地については、その維持管理は宅地の所有者の責任になります。擁壁に損傷や劣化が生じた場合には、適切な補修や点検を行う義務があり、安全性の確保が求められます。

固定資産税の評価は、まず国が示す公示地価や埼玉県による基準地価などを参考に決まります。和光市では、2025年（令和7年）の基準地価は平均で１平方メートルあたり約28万8千円、坪単価では約95万3千円で、前年比プラス3.8％の上昇です。一方、公示地価は平均で約34万4千円、坪単価にして約113万8千円、前年比約4.0％の上昇となっております。これらを総合すると、両者の平均は約32万7千円（坪単価で約108万円）です。和光市内の地価水準としては、安定して上昇傾向にある状況と言えます。

擁壁の有無そのものは、直ちに固定資産税の額を左右するものではありませんが、擁壁が劣化していると評価上、安全性に関するリスクとして考慮される可能性があります。特に税額の算定基礎となる評価価格に影響をおよぼし得る点として、擁壁を含めた整備状態が総合的な信頼性への判断材料となります。

以上のように、擁壁付き土地における固定資産税評価や課税額は、公示地価や基準地価を踏まえつつ、所有者責任に基づく維持管理状態も重要な要素になります。そして、和光市では地価が総じて上昇基調にあるため、評価価格にもその影響が及ぶ傾向にあります。

擁壁付き土地の評価ポイントとチェックすべき項目

擁壁付き土地をご検討の際には、以下のポイントをしっかり確認することが大切です。

まず、擁壁の目視点検では、表面が乾燥しているか、水抜き穴に泥やゴミが詰まっていないか、亀裂が入っていないかを確認してください。特に水抜き穴の詰まりは、雨水などで擁壁裏にかかる水圧・土圧を増加させるため、定期的な清掃と点検が重要です。また、亀裂を発見した際には、早急に専門業者に相談し、修繕対応が必要です（所有者責任による維持管理の重要性）。

次に、擁壁の所有権および境界の明確化については、境界杭の確認や登記簿の閲覧を通じて、擁壁部分がどの敷地に属するかを正確に把握してください。所有者の責任範囲を正しく理解することで、後々のトラブル回避につながります。

さらに、和光市では宅地耐震化推進事業を通じて、大規模盛土造成地などの滑動崩落リスクに対する調査や滑動防止の取り組みを実施しています。和光市内において現時点では宅地造成規制対象区域は確認されていませんが、市が提供する「大規模盛土造成地マップ」などを参照し、安全性の確認をすると安心です。

和光市で擁壁付き土地の売却・購入を考える際の評価基準

擁壁付き土地を売買する際には、まず「公示地価」「基準地価」「実際の取引事例価格」とを比較する視点が重要です。公示地価は国土交通省が毎年１月１日時点で示す標準地価格、基準地価は埼玉県が７月１日時点で示す参考価格で、それぞれが評価基準になります。和光市の2025年における公示地価平均は約34万4307円／㎡（坪単価113万8207円）、基準地価平均は約28万8333円／㎡（坪単価95万3168円）で、いずれも前年から上昇しています。実勢取引価格はさらに低く、2024年第１四半期では約17万円／㎡（坪単価56万円程度）で、公示地価平均に比べ約48％低い傾向が見られます。これらを横並びで比較することによって、適正な売買価格の判断材料になります。

次に、擁壁の状態は価格交渉や評価に大きな影響を持ちます。亀裂や漏水、排水不良などがあれば修繕費の負担を考慮する必要があり、その分価格を下げる根拠になります。逆に適切に管理・維持されている擁壁であれば、買主に安心感を与え、評価を高めることにもつながります。特に和光市のような地価上昇傾向の地域では、状態の良い擁壁が相対的評価を高める要因となります。

さらに、周辺の地価との比較による相対的な評価は重要です。例えば、和光市駅周辺では丸山台１丁目が75万8000円／㎡、本町２丁目が54万1000円／㎡と高く、駅から少し離れた地点では住宅地で29万2700円／㎡が平均です。こうした周辺地価との比較により、擁壁付き土地の位置づけを明確にすることができます。一地点ごとの公示地価や基準地価の差異が、実際の評価にも反映されますので、立地ごとの地価を同表やマップで整理して評価判断に活かすことが重要です。和光市では地価全体が上昇傾向にあり、複数の指標を組み合わせて相対評価することで、より適正な価格設定につながります。

専門家と連携して安心・安全な取引を行うためのステップ

擁壁付き土地の取引では、正しい判断と安全確保のために、専門家や行政との連携が欠かせません。当社では、こうしたご不安をしっかりサポートいたしますので、安心してご相談ください。

まず、擁壁の目視点検で異常が認められた場合には、専門の業者に調査・補修を依頼することが重要です。たとえば、和光市の「宅地の土留（擁壁等）の維持管理」に関する案内では、亀裂の有無や水抜き穴の詰まりなどを確認し、必要に応じて専門業者への相談を勧めています 。

次に、擁壁に関する公的な支援や情報を活用するために、和光市役所の建築課や都市整備部へのご相談もおすすめです。特に、宅地耐震化推進事業を通して、大規模盛土造成地の安全性に関する情報や、変動予測調査結果などが提供されています 。また、定期的に市の窓口で相談できる「不動産相談」も利用可能で、市内在住・在勤や市内土地所有者は無料で相談を受けられます 。

以下は、専門家や行政と連携する際の流れをわかりやすく表にまとめたものです。

当社では、擁壁付き土地の売買をご検討の方に対し、上記のような流れで安心していただけるよう、専門業者や行政窓口との連携支援を行っております。お気軽にご相談ください。

まとめ

擁壁付き土地は、周辺地価や土地評価に影響を与える重要な要素です。和光市では地価の動向や安全対策が進んでおり、擁壁の維持管理や所有範囲の確認が安心な取引の基本となります。目視点検や公的支援策の活用を通じて、トラブルを未然に防ぐことが大切です。不安や疑問がある場合は、専門家や行政に積極的に相談し、確かな知識とサポートを受けながら進めることで、納得できる土地取引を実現しましょう。